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La Gerencia de un Proyecto Verde


Por: Manuel Ray, PE, PA, LEED-AP

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Un proyecto es una encomienda asumida para realizar un producto único, con duración y objetivos específicos, que termina una vez se consiguen esos objetivos. La gerencia, por su parte, es la aplicación de cierto conocimiento, técnicas, herramientas y habilidades en las actividades de un proyecto para lograr o exceder las expectativas en su realización. La tarea fundamental de un o una gerente es realizar el trabajo dentro del presupuesto asignado, a tiempo y de acuerdo con planos y especificaciones.

El Gobierno de Puerto Rico, mediante la implantación de la Ley 161 de 1 de diciembre de 2010, crea el Reglamento Conjunto, compendio de 28 Reglamentos que se conoce como Permiso Verde. Permiso Verde es una forma de medición de logro ecológico, energético y de sustentabilidad que otorga beneficios, en reducciones a las exacciones de las agencias concernidas, a aquellos desarrollos o proyectos que alcancen metas “verdes” establecidas. Hay otro proceso anterior, LEED, proveniente del US Green Building Council, que también mide logros “verdes”, pero en el que, al final, el logro se recompensa con un certificado. Todos los proyectos federales tienen como requisito llegar hasta un nivel mínimo (“silver”) bajo este formato. La firma que obtiene el contrato de diseño, de construcción y/o de diseño y construcción debe saber que el tener que cumplir con una metas, tanto para LEED como para Permiso Verde, va a añadir costos y tiempo al proceso de desarrollo de planos y al de construcción. Una gerencia apropiada es esencial para evitar atrasos, incremento en costos y para lograr un proyecto exitoso.

Es función de la gerencia preparar la lista inicial de trabajos, comúnmente llamado WBS (Work Breakdown Structure) y un cronograma con secuencias de la forma en que se llevarán a cabo las tareas. En los cronogramas y proyecciones es importante incluir las reuniones “verdes”. La persona dueña del proyecto debe saber desde un principio sobre los pasos adicionales, el tiempo y el costo del desarrollo de un proyecto “ verde”.

Todo proyecto “verde” tiene costos adicionales en las etapas de diseño, construcción e implantación. Por lo general, estos gastos adicionales son recuperados durante la operación. Entre los costos asociados tenemos los relacionados con: el estudio de verificación del diseño (“commissioning”) fundamental y de realce (al final de la obra), la modelación energética, la modelación de la luz del día, los estudios de iluminación nocturna, los planes y medidas de verificación, la contratación de un administrador de asuntos “verdes” y de personal adicional para colectar data durante los procesos, los sistemas de archivo de récords para asuntos concernientes, los equipos y sistemas de mayor sofisticación y mayor tiempo de fabricación, el pago de derechos por radicaciones y placas o certificados de logros y el tiempo adicional al proceso común de realización de la obra.

La gerencia, al iniciar su proceso de determinar el equipo necesario para el proyecto, debe traer a una persona profesional “verde”, comúnmente llamada LEED – AP o GA. Se le debe presentar las expectativas de logros y metas del proyecto, así como el equipo de diseño. Desde ese momento, la persona GA se convierte en líder de los trámites, estrategias, gestiones y decisiones que se necesitan para alcanzar la meta “verde” del proyecto. Se le solicita que prepare un análisis del proyecto y que incluya los siguientes temas: (1) el “rating” que aplica, (2) los créditos o puntos que son alcanzables, y (3) el impacto económico de los temas verdes para el proyecto.

La primera reunión (“Charette”) de temas “verdes” establece el tono del proyecto; todo el equipo y disciplinas de diseño deben asistir y todas las metas “verdes” relacionadas con el proyecto deben ser discutidas individualmente. Las responsabilidades para cada tema son asignadas. Se deciden los puntos “verdes” que se quieren lograr, sus posibilidades, ventajas y desventajas. El equipo de diseño toma en consideración los temas de la GA y procede al diseño esquemático.

Durante el diseño esquemático, se evalúa el proyecto, las decisiones, su función, sus problemas y sus costos. Se determina qué puntos “verdes” se van a mantener, si se logra el puntaje o nivel que se desea y se realiza una revisión del presupuesto. Se decide la envoltura del edificio, los espacios y sistemas y se cotejan los temas de códigos y estándares aplicables.

Si se está buscando conseguir el “ Permiso Verde”, es momento para llenar la solicitud y toda aquella información necesaria ante la agencia reguladora o el SIP. Los documentos que deben ser radicados son el Perfil del Proyecto, la Petición de Servicio y la Solicitud de Pre-Cualificación de Proyecto Verde.

Con la aprobación del esquemático por parte del dueño, se debe realizar un “ modelo energético”, el cual no tan sólo ayuda a determinar el consumo o ahorro en energía , sino que establece la base de diseño energético que se va a seguir en las siguientes fases.

En la Fase de Desarrollo de Diseño es en la que se determinan todas las partidas y sistemas que componen el proyecto, a un grado tal que, una vez seleccionados e incluidos en los dibujos, al terminarla no podrán ser removidos o alterados, por la gran implicación en costo y tiempo que tendrían (“re-works”). Al concluir esta fase, el diseño debe estar adelantado en un 60% y, con la aprobación del dueño, se puede llevar el proyecto a una subasta para seleccionar la firma constructora.

La segunda reunión importante de asuntos “verdes” se realiza durante el desarrollo del Diseño. Las partidas o créditos a perseguirse han sido atendidas, se finalizan todos aquellos temas que habían quedado en duda, se refinan y la lista de créditos o puntos se verifica con los costos probables de los asuntos “verdes” aplicados. Se envía a hacer un estudio llamado “commissioning” para verificar las funciones y eficiencias de los sistemas que se han incluido. También se han realizado estudios de desparrame de luz al exterior, control y re-uso de agua, entre otros.

Al comienzo de la etapa de Planos de Construcción, la mayor parte de la información que se necesita para llenar los “templetes” o formas de solicitud de puntos “verdes” , si no toda, puede ser “vaciada” en el local de la página web del programa que se quiso seguir, el SIP o el USGBC, o los dos. En esta fase, se procede a confirmar las decisiones y a refinarlas y se dibujan los detalles correspondientes de las tareas del proyecto y sus especificaciones. Estas últimas deben tener un grado de certeza y de extrema coordinación con los planos para evitar confusión y cambios durante la construcción.

Es de importancia incluir los temas verdes en los procesos de subasta ya que un proyecto verde en la etapa de construcción requiere llevar récords adecuados y precisos de reciclables, basura, uso y re-uso de materiales, proveniencia de materiales, entre otros. También requiere de la empresa constructora unos programas de calidad de aire para usarse durante y una vez concluya la obra. Se debe tener mayor cuidado con los alrededores del proyecto, las áreas verdes y aquellos cuerpos de agua que pudieran estar cerca. Los sistemas eléctricos, mecánicos y de plomería que usualmente forman parte de estos proyectos son más sofisticados, de mayor costo y requieren más tiempo de fabricación y entrega. Los sometimientos y aprobaciones de materiales y dibujos de taller, además del Profesional de Récord, tienen que ser verificados y aprobados por la persona GA, agregando tiempo a los procesos.

Un proyecto de construcción debe concluir ordenadamente. Requiere una verificación de instalación de sistemas de parte del “commissioning agent” para confirmar que los mismos hayan sido instalados y trabajen de acuerdo con las expectativas establecidas en las etapas anteriores, o mejor, y según planos y especificaciones. Al terminar la obra, se somete ante el SIP o el USGBC, o a los dos, la documentación correspondiente a los créditos o puntos de construcción. Se programa para una verificación adicional de los sistemas a un año de la fecha de comienzo de operaciones o uso.

Como pueden ver, un proyecto “verde”, lógico y necesario en el mundo en que vivimos, conlleva que la persona dueña o desarrolladora no sólo tenga un compromiso de sustentabilidad, sino que tenga la habilidad y el deseo de invertir un poco más inicialmente y durante la obra. Una persona gerente de proyecto “verde” es aquella que puede y debe controlar que los gastos y tiempos asociados en lograr el proyecto “verde” sean de menor impacto, si alguno, al plan y presupuesto inicial de la persona o entidad dueña.

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