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Las tasaciones de viviendas sostenibles versus las de viviendas convencionales

caricatura de una flecha apuntando hacia arriba escalonadamente con casas en los escalones indicando que el valor de las propiedades incrementa

Por: Juan C. De Jesús, SRA Real Estate Appraiser J.J. Jiménez y Asociados Tasador Senior

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Uno de los trabajos más retantes que nos toca realizar a los tasadores y a las tasadoras es valorar una propiedad verde. Es un reto porque, además de experiencia en el tipo de propiedad y en el mercado en que se encuentra, necesitamos tener conocimiento de conceptos de ingeniería, arquitectura y geografía. También, requiere que se esté al día en cuanto a las innovaciones tecnológicas, a las últimas tendencias verdes y hasta a las legislaciones más recientes a nivel local y federal. Todo esto es necesario para proveer al cliente o a la clienta una conclusión de valor o un informe de consultoría responsable y confiable.

Construir de manera “verde” o sustentable se refiere a diseñar, fabricar y operar edificios que sean social, económica y ambientalmente responsables. En los últimos años, he observado un incremento en la cantidad de propiedades verdes en Puerto Rico, tanto en construcción nueva como en remodelación de edificios existentes. De igual manera, he visto el incremento en este tipo de propiedades no sólo en edificios residenciales, sino también comerciales, industriales y hasta institucionales. En el pasado, quienes construían y diseñaban ecológicamente eran las personas que tenían un compromiso ambiental de vanguardia. Hoy, esta práctica es adoptada por compañías multinacionales, gobiernos e inversionistas que ven los beneficios de este tipo de construcción.

Los consumidores y las consumidoras, típicamente, mencionan que la motivación principal para los edificios verdes es el costo exorbitante de las utilidades (agua y luz) y el ahorro producido por incorporar elementos de eficiencia dentro de la propiedad. Sin embargo, ser verde va más allá del consumo de energía y de agua:

  • ¿Cuánto usted pagaría por una casa que pueda ser funcional aun cuando se vaya la luz?
  • ¿Qué precio tiene un techo verde, que, además de crear un área utilizable adicional, le reduce la temperatura interior y hasta le podría suplir alimentos?
  • Y para las personas que padecen de alergias: ¿Qué valor tiene vivir una propiedad construida y amueblada con materiales que no sean nocivos, ni tóxicos y que el aire interior sea más limpio que el de afuera?

Un tasador o una tasadora competente tomará en consideración las características particulares de la propiedad verde para analizarlas y presentará sus hallazgos de una manera clara, lógica y sustentada. En los casos en que hay un ahorro significativo en las utilidades, quien hace la tasación depende de un análisis de ahorro energético preparado por un ingeniero o ingeniera. En el informe, detalla el desempeño de la propiedad y la compara con una propiedad típica en el mercado. A base de los hallazgos, el tasador o tasadora analizará y emitirá su opinión de valor para la propiedad.

Los servicios ofrecidos no se limitan a emitir una opinión de valor. El tasador o tasadora también ofrece servicio de consultoría y orienta a su cliente sobre cuál sería la alternativa más viable. Muchas personas llegan con la concepción de que “verde es caro”. Con análisis financieros se puede probar que lo caro sería no hacerlo verde. En el proceso se les ahorra miles de dólares a lo largo de la inversión y hasta se vuelve más competitiva su propiedad en el mercado.

La manera más clara de explicar este punto es advertir que hay una gran diferencia entre costo inicial y costo operacional. Quien tenga una impresora a color en su casa o negocio entenderá perfectamente esto. Por ejemplo, una impresora inicialmente puede que sólo cueste $50 dólares, pero que cada vez que le cambie la tinta le cueste $80. A diferencia de ésa, otra puede que valga $60, pero que cada vez que le cambie la tinta sólo le cueste $40. Si uno se enfoca en el costo inicial solamente, termina haciendo la decisión incorrecta a largo plazo. Y los errores cuestan. Lo mismo aplica a los edificios.

Mi recomendación a cualquiera es que el movimiento verde llegó para quedarse y sería ilógico no incorporarlo en lo que vaya a emprender. Un equipo de trabajo que incluya profesionales con la misma meta de crear algo inteligente, eficiente y socialmente responsable es crucial. Tasar una propiedad verde no es fácil, pero para quienes entendemos sus beneficios y queremos mejorar nuestra sociedad resulta ser un reto que con gusto enfrentamos.

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